Locación comercial en Argentina: qué fija el Código y qué no

El Código Civil y Comercial reserva varias de sus protecciones al destino habitacional, y una locación comercial queda fuera de ellas por definición. Al mismo tiempo fija para cualquier inmueble, sin distinguir destino, un plazo mínimo y una salida anticipada que suelen tratarse en la negociación como si fueran materia de acuerdo. La distinción no está en la práctica del mercado sino en el texto, y separa dos grupos de artículos que en la conversación se citan mezclados.

Por qué estos puntos y no otros

Los puntos que siguen son los que el texto de la Ley 26.994 resuelve por sí mismo, sin remitir al acuerdo de partes. Todo lo demás —la indexación del canon, el reparto de expensas más allá del artículo 1209, la preferencia para renovar— no aparece en el capítulo de locación, y por eso figura con guion en la tabla final. Una cláusula sobre esos temas no contradice al Código: lo completa.

Plazos de la locación comercial: mínimo de dos años, máximo de cincuenta

El artículo 1198 establece que la locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrada por el plazo mínimo legal de dos años. La expresión «cualquiera sea su destino» incluye al local comercial, a la oficina y al depósito. El mismo artículo permite que el locatario renuncie a ese plazo si está en la tenencia de la cosa, es decir después de recibir el inmueble, no antes.

El artículo 1197 fija el techo: veinte años para destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos, con renovación expresa que no exceda esos máximos contados desde el inicio. Un contrato comercial de veinticinco o treinta años es por lo tanto posible en el Código, y es el propio Código el que lo limita a cincuenta.

El artículo 1199 del mismo capítulo enumera las excepciones al plazo mínimo, y dos de ellas son comerciales: la guarda de cosas y la exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial. También quedan fuera los contratos con una finalidad determinada expresada en el contrato que deba cumplirse en un plazo determinado. Un depósito tomado para guarda de mercadería puede entonces pactarse por debajo de dos años; un local en la calle, no.

Lo que el Código reserva al destino habitacional

El artículo 1196 abre con la frase «Si el destino es habitacional» y sólo entonces prohíbe exigir alquileres anticipados por períodos mayores a un mes, depósitos superiores a un mes de alquiler por cada año contratado, y el pago de valor llave o equivalentes. Ninguno de esos tres límites alcanza a un contrato comercial.

El artículo 1222 hace lo mismo con el desalojo por falta de pago: la intimación previa, con un plazo que nunca puede ser inferior a diez días corridos, procede «si el destino es habitacional». En una locación comercial esa instancia previa no está impuesta por el Código, y lo que rige es el artículo 1219, que habilita al locador a resolver por falta de pago de dos períodos consecutivos.

Salida anticipada: seis meses y una indemnización

El artículo 1221 permite al locatario resolver anticipadamente si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, notificando en forma fehaciente. La indemnización es de un mes y medio de alquiler al momento de desocupar si la opción se ejerce en el primer año, y de un mes si se ejerce después. En los casos del artículo 1199 la indemnización es de dos meses.

Esa facultad no distingue destino. Un contrato comercial firmado a cinco años lleva incorporada, desde el mes seis, una opción de salida del locatario cuyo costo el Código ya cuantificó. Para el propietario, el flujo contractual a cinco años es en rigor un flujo de seis meses más una opción; para el ocupante, la permanencia más allá de ese punto es una decisión, no una obligación.

Dónde obtener los datos

El texto citado es el original de la Ley 26.994, con sanción del 01-10-2014 y publicación en el Boletín Oficial del 08-10-2014, número 32985. En esta revisión no se abrió una versión consolidada con modificaciones posteriores, de modo que la numeración y la redacción corresponden a ese texto y las reformas ulteriores no fueron verificadas. Ninguna afirmación sobre la vigencia o la derogación de leyes especiales de alquiler se hace en este material, porque no se verificó ninguna.

Conclusiones

Un contrato de locación comercial en Argentina nace, según el capítulo de locación del Código, con tres reglas que no dependen de la negociación: plazo mínimo de dos años si no se pacta uno mayor expreso y determinado, techo de cincuenta años, y una opción de salida del locatario a partir del mes seis con indemnización de un mes y medio en el primer año y de un mes después. Nace también sin tres protecciones que el Código reserva al destino habitacional: el tope de un mes para alquileres anticipados, el tope de un mes de depósito por año contratado y la prohibición del valor llave, además de la intimación previa al desalojo por falta de pago. Entre esos dos bloques queda un tercero, más amplio, que el capítulo de locación no toca: la indexación del canon, el reparto de expensas más allá de las cargas que se originan en el destino, y cualquier preferencia para renovar. Ese tercer bloque es el que la redacción del contrato tiene que resolver, y es también el que explica por qué dos contratos comerciales aparentemente iguales pueden comportarse de manera distinta ante el mismo hecho.

Lista de verificación

Este material tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero. El texto citado es el original de la Ley 26.994 publicado el 08-10-2014; no se verificó una versión consolidada con modificaciones posteriores, y no se verificó la vigencia de leyes especiales de alquiler.