Montevideo tiene una particularidad poco habitual para un mercado de su tamaño: la renta de oficinas clase A más alta de América Latina. Según JLL, el valor promedio de la clase A se ubica en US$ 34,4 por metro cuadrado por mes —estable en la comparación interanual— en un mercado de poco más de 330.000 m² de oficinas ocupadas, dentro de un universo regional que supera los 32 millones de metros cuadrados.
Esa combinación no describe un boom. Describe escasez: precios altos sobre un stock pequeño, donde el producto de calidad es escaso y la demanda de calidad es persistente.
Hay dos cosas que la cifra de titular esconde y que conviene poner por delante. El precio promedio general del mercado —considerando todas las categorías— en realidad cayó 3,4% interanual, hasta US$ 27,9 por m² por mes. Y la brecha entre la vacancia de clase A y la de clase B, citada habitualmente como prueba de un flight to quality que se profundiza, viene achicándose en lugar de ampliarse.
La brecha de vacancia, y hacia dónde se mueve
La vacancia general se ubicó en 7,2% en 2025, un punto porcentual por debajo del mismo período de 2024 y una mejora frente al 8,4% registrado en el año 2024 completo. Es una de las tasas más bajas de la región, donde varias capitales superan el 10%.
El promedio esconde el dato más útil. La vacancia de clase A cayó a 2,7%, frente a 10,9% en la clase B.
Pero la dirección importa tanto como el nivel, y va a contramano del relato habitual. En el primer semestre de 2024 la misma serie mostraba clase A en 2,0% y clase B en 13,2%: una brecha de 11,2 puntos porcentuales. En 2025 la brecha es de 8,2 puntos. La vacancia de clase A subió levemente; la de clase B mejoró de manera considerable.
El flight to quality es real como descripción de dónde se concentra la demanda. Pero, con estos datos, no se está acelerando. La clase B no se abandona cada año más rápido: recuperó terreno en 2025 mientras el segmento premium se tensionaba algo menos que antes. Para el propietario de stock clase B, ese es un mensaje sustancialmente distinto del que suele darse.
Los submercados
| Submercado | Vacancia | Precio promedio (US$/m²/mes) | Régimen |
|---|---|---|---|
| Punta Carretas – Pocitos Nuevo | 0,7% | 35,7 | General |
| Centro Norte (incluye Aguada Park) | 2,0% | 39,0 | Zona franca |
| Zonamerica | — | 37,8 | Zona franca |
| Carrasco | 4,6% | 18,8 – 21,9 (ver nota) | General |
| Centro | 16,3% | El más bajo del mercado | General |
Punta Carretas y Zonamerica lideraron la demanda, impulsados por su infraestructura, sus servicios y el régimen de zonas francas, que según JLL sigue siendo un atractivo clave para empresas regionales y multinacionales.
Este cuadro requiere dos aclaraciones.
Los dos corredores más caros son ambos de zona franca. Centro Norte con US$ 39 y Zonamerica con US$ 37,8 se ubican por encima de Punta Carretas–Pocitos Nuevo, que con US$ 35,7 opera bajo régimen general. Es el régimen tributario, y no la antigüedad del edificio, lo que explica buena parte de los precios en la franja alta del mercado.
Circulan dos conjuntos incompatibles de precios por submercado, y ambos provienen de JLL. El informe específico de Montevideo arroja las cifras del cuadro. El informe regional de América Latina, publicado más adelante en 2025, señala a Centro Norte como el corredor más caro con US$ 19,9, seguido por Carrasco con US$ 18,8 y Punta Carretas–Pocitos Nuevo con US$ 16,7. El ordenamiento es en líneas generales consistente; los niveles difieren aproximadamente a la mitad. Casi con certeza miden cosas distintas —precio pedido sobre espacio disponible frente a promedio contratado, o un tratamiento diferente del precio en zona franca— y no deberían mezclarse dentro de un mismo modelo. Quien cite un precio por submercado en Montevideo debería aclarar de qué informe lo toma.
Sobre Carrasco: suele agruparse con los submercados más tensionados. Con 4,6% de vacancia se ubica por encima del promedio de clase A (2,7%), lo que lo convierte en un submercado sólido pero no en uno restringido por falta de oferta.
Una aclaración sobre el WTC
El complejo World Trade Center suele figurar como un submercado en sí mismo. No lo es en la clasificación de JLL, que reconoce cinco: Punta Carretas–Pocitos Nuevo, Centro, Zonamerica, Centro Norte y Carrasco. El WTC está dentro de Pocitos Nuevo.
Dicho eso, su peso es real y vale la pena cuantificarlo desde otra fuente. Colliers indica que el 55% del inventario A+ de Montevideo se concentra en los siete edificios del World Trade Center, en Pocitos Nuevo. Cuando Punta Carretas–Pocitos Nuevo registra 0,7% de vacancia, ese número habla en buena medida del WTC.
Dos consultoras, dos fotos distintas
Quien lea una sola fuente obtendrá un mercado más tensionado de lo que la evidencia sostiene. La divergencia es lo bastante grande como para nombrarla.
| Indicador | JLL (2025) | Colliers (2025) |
|---|---|---|
| Alcance | Clases A y B | Solo A y A+ |
| Inventario | ~330.000 m² ocupados | 336.314 m², de los cuales 115.199 m² en zona franca |
| Vacancia general | 7,2% | 8,3% |
| Vacancia premium | Clase A 2,7% | A+ 3,5%; categoría A 15% |
| Obra en curso | ~74.500 m² en construcción hasta 2027 | 91.728 m² a ingresar entre 2025 y 2027, con crecimiento anual del inventario de ~11% |
La lectura de Colliers es la más cautelosa, y su dato más llamativo no tiene equivalente en el resumen de JLL: la disponibilidad de la categoría A en 15%, frente a 3,5% en A+. Bajo esa segmentación, la escasez se concentra únicamente en el tramo superior, y el escalón inmediatamente inferior se parece más al Centro que al WTC.
Colliers aporta además el parámetro de absorción ausente en la mayoría de las coberturas: la absorción neta promedió 11.310 m² anuales en los últimos cinco años. Frente a una obra en curso de entre 74.500 y 91.728 m² a ingresar hasta 2027, eso equivale a unos seis a ocho años de absorción promedio llegando en menos de dos. Ese es el número contra el cual conviene juzgar la nueva oferta.
Nueva oferta
Durante el último año no se incorporaron nuevas superficies al inventario de Montevideo. Lo que ingrese hacia 2027 importará menos por su volumen que por su localización: stock clase A nuevo en corredores demandados debería absorberse; producto genérico en zonas con disponibilidad elevada se sumará a la vacancia estructural en lugar de aliviar la escasez que hoy sostiene los valores premium.
La aritmética de absorción anterior es la razón para tomarse esa distinción en serio y no como una obviedad.
El costo que suele quedar afuera: las expensas
El precio de lista no es el costo de ocupación, y en Montevideo la diferencia es inusualmente amplia.
JLL publica un estudio específico sobre expensas en Buenos Aires, Montevideo y Santiago. Montevideo registra el valor más alto de los tres mercados en clase A, con US$ 7,2 por m² por mes, mientras que Buenos Aires lidera en clase B con US$ 5,5.
Sumados a los US$ 34,4 de renta, el costo total de ocupación de un espacio clase A se ubica en torno a US$ 41,6 por m² por mes: las expensas agregan más de 20% sobre el valor de titular. Montevideo lidera entonces el continente por partida doble, en renta premium y en expensas premium.
Lo contraintuitivo es que los edificios más nuevos no reducen esta partida. Sistemas más sofisticados de climatización, seguridad y ascensores elevan el costo operativo del edificio. El inquilino que compara un edificio clase A moderno con uno más antiguo mirando solo el precio del metro está comparando la mitad más chica de la factura.
El régimen de zona franca, en concreto
El régimen no es un vago «beneficio impositivo a cambio de presencia física». Fue establecido en 1987 por la Ley 15.921 y otorga exoneraciones que incluyen el IVA, el impuesto a la renta y el impuesto al patrimonio a las compañías que cumplen con sus requisitos. Ese marco es lo que impulsó el desarrollo de espacios de alta categoría en Zonamerica y Aguada Park, y explica que los dos corredores más caros de la ciudad sean ambos de zona franca.
Para el ocupante, la contrapartida es la presencia física dentro del perímetro a cambio de una posición fiscal; para el inversor, implica que una porción del precio del mercado premium descansa sobre un régimen legal y no únicamente sobre fundamentos de localización.
Qué están haciendo realmente los inquilinos
Detrás de los números de vacancia hay dos cambios de conducta que conviene leer junto con ellos.
Las compañías priorizan espacios listos para ocupar o que requieran adecuaciones mínimas, con el objetivo de reducir inversiones en capital (CAPEX) y acelerar los tiempos de instalación. «La oficina dejó de ser un espacio estático y pasó a ser una herramienta estratégica para las empresas, tanto en productividad como en eficiencia operativa», señaló Malena Bird, del área de Brokerage de JLL Uruguay.
El otro cambio es el crecimiento de los espacios flexibles: coworks y centros de negocios que ofrecen contratos más adaptables y menores costos iniciales, y permiten ajustar tamaño y ubicación con rapidez. Para un inquilino que no encuentra lugar en un submercado con 0,7% de vacancia, esa es la alternativa práctica que el análisis convencional omite. Los costos operativos y energéticos también pesan cada vez más en las decisiones de localización, lo que conecta directamente con el punto anterior sobre expensas.
El telón de fondo regional es expansivo: JLL registró que la demanda de espacios corporativos en América Latina creció 50% interanual entre la segunda mitad de 2024 y el primer semestre de 2025, impulsada por la reactivación económica, la madurez del trabajo híbrido y la preferencia por espacios de mayor calidad.
Qué significa
Para el desarrollador, el margen está en producto de calidad en corredores demandados —Punta Carretas–Pocitos Nuevo, los nodos de zona franca, Carrasco—, donde la vacancia es baja y la disposición a pagar es alta. El riesgo está en el producto genérico en zonas con disponibilidad ya elevada. La aritmética de absorción aconseja cautela tanto con el timing como con la localización.
Para el inquilino corporativo, hay poco margen de negociación en clase A dentro de los submercados más tensionados, sencillamente porque los metros no existen. La clase B y el Centro ofrecen mejores condiciones a cambio de un edificio que probablemente requiera inversión de actualización, y la vacancia de clase B viene bajando, de modo que esa ventana es más estrecha que en 2024. El espacio flexible es la tercera opción, y las expensas deberían entrar en toda comparación desde el inicio.
Para el inversor, la pregunta decisiva es qué segmentación se está evaluando. Bajo la división clase A/B de JLL, el mercado premium está muy tensionado. Bajo la división A+/A de Colliers, solo lo está el tramo superior, y la categoría A muestra 15% de disponibilidad. Esas dos lecturas implican activos distintos.
Lista de verificación
| Dato | Fuente | Observación |
|---|---|---|
| Renta clase A US$ 34,4 | JLL 2025 | Estable interanual; el promedio general del mercado cayó 3,4% a US$ 27,9 |
| Vacancia 7,2% | JLL 2025 | Frente a 8,4% del año 2024 completo |
| Clase A 2,7% / clase B 10,9% | JLL 2025 | La brecha se achicó desde 2,0%/13,2% del primer semestre de 2024 |
| Precios por submercado | Informe de Montevideo de JLL frente al informe regional de JLL | Dos conjuntos incompatibles; aclarar cuál se usa |
| A+ 3,5% / A 15% | Colliers 2025 | Segmentación distinta de la de JLL |
| Obra en curso | JLL 74.500 m²; Colliers 91.728 m² | Distintos cortes y alcances |
| Absorción neta 11.310 m²/año | Colliers | Promedio de cinco años |
| Expensas US$ 7,2 | Estudio de expensas de JLL | Clase A; el más alto entre Buenos Aires, Montevideo y Santiago |
Fuentes
JLL — Informe Mercado de Oficinas de América Latina 2025; informes de JLL sobre el mercado de oficinas de Montevideo, primer semestre de 2024 y 2025; JLL — informe de expensas del mercado de oficinas de Buenos Aires, Montevideo y Santiago; Colliers Uruguay — informe del mercado de oficinas de Montevideo, 2025, con comentarios de su Market Leader, Fermín Zufiaurre; declaraciones de Malena Bird, del área de Brokerage de JLL Uruguay; Ley 15.921 de 1987 (régimen de zonas francas); coberturas de El Observador, Ámbito y Diario de Transporte.
Las cifras corresponden a los informes de JLL y Colliers sobre 2025 y estaban vigentes al momento de redactar esta nota. Ambas consultoras utilizan definiciones de mercado distintas y sus datos no son intercambiables. Información general sobre mercados inmobiliarios comerciales. No constituye asesoramiento de inversión, fiscal ni legal.
