Durante dos años el Régimen de Incentivo para Grandes Inversiones (RIGI) fue tratado por la prensa de negocios casi como sinónimo de energía y minería. Los hechos respaldan esa lectura: entre los proyectos ya aprobados, los mayores son Vicuña, el joint venture entre BHP y Lundin en San Juan por USD 18.000 millones, y las propuestas de Glencore para El Pachón y MARA por USD 13.500 millones en conjunto.
Pero el régimen incluye infraestructura y turismo entre sus ocho sectores alcanzados, y ambos abren la puerta a proyectos inmobiliarios y logísticos de gran escala. Para quien evalúa real estate comercial en la Argentina, hay tres cuestiones que pesan más que el umbral del titular, y las tres suelen quedar afuera de la cobertura.
La ventana se cierra definitivamente en julio de 2027. La restricción que decide la factibilidad no es el piso de USD 200 millones sino la obligación de ejecutar el 40% en dos años. Y la adhesión provincial es una condición aparte que determina si los beneficios llegan o no a un emplazamiento determinado.
Qué es el RIGI
El RIGI fue creado por el Título VII de la Ley 27.742, la Ley de Bases, sancionada en julio de 2024 y reglamentada por el Decreto 749/2024. Ofrece estabilidad fiscal, aduanera y cambiaria por hasta treinta años a los proyectos que superen umbrales de inversión definidos por sector.
No es un beneficio genérico. La adhesión exige constituir un Vehículo de Proyecto Único (VPU) cuyo objeto exclusivo sea la ejecución de un proyecto aprobado, sin actividades ni activos ajenos a él. Pueden ser VPU las sociedades anónimas —incluidas las unipersonales— y las de responsabilidad limitada, las sucursales de sociedades constituidas en el extranjero, las sucursales dedicadas y las uniones transitorias y demás contratos asociativos. La Autoridad de Aplicación cuenta con 90 días hábiles para aprobar o rechazar el plan presentado.
Los ocho sectores alcanzados son forestoindustria, turismo, infraestructura, minería, tecnología, siderurgia, energía, y petróleo y gas. Dos importan directamente al sector inmobiliario: infraestructura abarca las estructuras físicas, redes y sistemas necesarios para el funcionamiento de la logística de transporte terrestre, marítimo, fluvial, portuario o ferroviario; y turismo habilita una vía para desarrollos hoteleros y de resorts que la cobertura orientada a inversores inmobiliarios omite casi siempre.
El plazo, que ahora es definitivo
Este es el dato más relevante del expediente para tomar una decisión, y suele enunciarse de manera incompleta.
La ventana original de adhesión corría dos años desde la entrada en vigencia y vencía el 8 de julio de 2026. El artículo 168 de la ley facultó al Poder Ejecutivo a prorrogarla por única vez y por hasta un año. El Decreto 105/2026, publicado en febrero, ejerció esa facultad: la ventana cierra el 8 de julio de 2027.
No queda una segunda prórroga disponible. Como se señaló desde el Ministerio de Economía al anunciar la medida, una vez cumplido ese lapso finaliza la oportunidad de acceder a los beneficios del régimen. Un VPU estructurado después de julio de 2027 queda fuera de manera permanente.
Para un proyecto que necesita cierre financiero, habilitaciones ambientales y coordinación provincial, esa no es una fecha lejana: son unos once meses de tiempo de estructuración.
Los umbrales
| Tipo de proyecto | Inversión mínima | Relevancia para inmuebles y logística |
|---|---|---|
| Umbral general (incluye infraestructura y turismo) | USD 200.000.000 | El piso operativo para un VPU logístico u hotelero |
| Transporte y almacenamiento de petróleo y/o gas | USD 300.000.000 | Terminales, ductos y almacenamiento asociado |
| Explotación y producción de petróleo y/o gas para exportación | USD 600.000.000 | Indirecta: motoriza demanda logística satélite |
| Nuevos desarrollos de hidrocarburos costa adentro | USD 600.000.000 | Incorporado por el Decreto 105/2026 para áreas sin desarrollo significativo previo |
| Exploración y producción costa afuera | USD 200.000.000 | Reducido desde USD 600 millones por el Decreto 105/2026, atendiendo al perfil de riesgo e intensidad de capital del segmento |
Las cifras que a veces se citan para los Proyectos de Exportación Estratégica de Largo Plazo (PEELP) y para un techo sectorial cercano a los USD 900 millones no pudieron confirmarse contra fuentes primarias para esta nota, y conviene verificarlas directamente en el Decreto 749/2024 y sus modificatorias antes de usarlas.
El requisito que decide la factibilidad
El piso de USD 200 millones se lleva la atención. La regla de desembolso es la que determina si un proyecto inmobiliario puede usar el régimen en la práctica.
Al menos el 40% del monto mínimo de inversión debe ejecutarse en los primeros dos años del proyecto. Sobre un compromiso de USD 200 millones, eso significa USD 80 millones desembolsados en 24 meses. El Poder Ejecutivo puede reducir la exigencia, pero no por debajo del 20%.
Para un proyecto energético o minero, la concentración inicial del capex es lo normal. Para un parque logístico construido por etapas contra compromisos de prealquiler, la ecuación es muy distinta: el régimen premia el despliegue concentrado y penaliza la construcción escalonada que la logística suele preferir. Cualquier consorcio que agrupe activos bajo un mismo VPU tiene que resolver ese perfil, no solamente el número del titular.
Una segunda condición: los VPU deben destinar al menos el 20% de la inversión total a pagos a proveedores locales. Para proyectos intensivos en importaciones —racks, automatización, refrigeración— eso condiciona la estrategia de compras desde el inicio.
Adhesión provincial: la condición que decide la localización
El RIGI es un régimen nacional y sus garantías de estabilidad alcanzan tributos nacionales. Para que una inversión emplazada en una provincia obtenga los beneficios, esa jurisdicción debe incorporarse de forma expresa al régimen. Hasta el momento lo hicieron diecinueve provincias.
Esto es más útil que la observación general de que los tributos provinciales y municipales quedan fuera del alcance nacional. Implica que la selección del sitio arrastra una prueba regulatoria binaria previa a cualquier análisis comercial: la provincia adhirió o no adhirió. Los municipios, en paralelo, están sumando sus propias capas: Rawson, en San Juan, envió en marzo de 2026 al Concejo Deliberante su propio régimen municipal de incentivos, orientado a parques industriales, polos logísticos y plantas de energías renovables, con exenciones de tasas locales de hasta veinte años.
Los beneficios
Más allá de la estabilidad por treinta años, los ítems concretos son lo bastante específicos como para modelarlos:
- Impuesto a las Ganancias al 25%, frente a la alícuota general del 35%.
- Amortización acelerada: bienes muebles en no menos de dos cuotas anuales; obras de infraestructura según vida útil reducida al 60%.
- Dividendos gravados al 7%, que baja a 3,5% después del séptimo año.
- Quebrantos impositivos deducibles sin límite temporal y transferibles a terceros a partir del quinto año.
- IVA de las inversiones cancelable con Certificados de Crédito Fiscal.
- Impuesto a los Créditos y Débitos Bancarios computable al 100% como pago a cuenta de Ganancias.
- Exención de derechos de importación sobre bienes de capital, repuestos, partes y componentes.
- Liberación progresiva de la obligación de liquidar divisas de exportación, con plazos más cortos para los proyectos declarados de exportación estratégica de largo plazo. Los porcentajes concretos de liberación y sus plazos deberían confirmarse contra el texto vigente de la reglamentación, que fue modificada.
La cuestión cambiaria, con precisión
La cobertura del RIGI suele atribuir a la salida del cepo de abril de 2025 el haberle dado al capital extranjero una vía de salida para los dólares. Eso es cierto para las personas humanas residentes. Es solo parcialmente cierto para las empresas, y la diferencia importa cuando un fondo modela repatriación.
El acceso corporativo al mercado de cambios para girar dividendos sigue condicionado: las utilidades pueden remitirse a accionistas no residentes por ejercicios iniciados a partir del 1 de enero de 2025, mientras que las acumuladas de ejercicios anteriores continúan bloqueadas. Se mantienen la prohibición de comprar dólares para atesoramiento y la restricción cruzada que impide acceder a los dólares financieros durante un plazo posterior a operar en el mercado oficial.
Esto no debilita el argumento a favor del RIGI: los beneficios cambiarios del régimen existen precisamente porque el marco general sigue siendo restrictivo. Sí implica que el beneficio debe modelarse como una excepción a una restricción vigente y no como una condición general de apertura. Y queda atado a la continuidad del esquema de bandas vigente desde 2025: si ese esquema cambia, cambian los supuestos.
Dónde encaja realmente el sector inmobiliario
El RIGI no fue pensado para un shopping ni para una torre de oficinas boutique, y no reemplaza al mercado tradicional porteño. Hay tres frentes realistas.
Infraestructura logística y de distribución. A medida que las cadenas de suministro regionales se redirigen hacia el Cono Sur, creció la demanda de galpones clase A cerca de puertos y corredores viales. Un VPU puede financiar un parque logístico completo con estabilidad fiscal por décadas, sujeto al perfil de desembolso del 40% ya descripto.
Activos turísticos. Esta es la vía subutilizada. El turismo es un sector alcanzado por derecho propio, lo que significa que un hotel, un resort o un desarrollo turístico integrado que supere los USD 200 millones puede adherir directamente, sin necesidad de colgarse de un proyecto energético o de infraestructura.
Demanda satélite alrededor de los polos aprobados. Este es el canal indirecto y el más accesible. Donde el RIGI desbloquea un polo minero o energético —Vicuña en San Juan, El Pachón, MARA en Catamarca, Vaca Muerta— sigue la demanda de alojamiento para trabajadores, retail de proximidad, servicios y logística regional. Un desarrollador privado captura esa demanda sin estar dentro del régimen y a escalas de inversión muy inferiores a los USD 200 millones.
Para la mayoría de los inversores inmobiliarios, el tercer canal es el realista. Los dos primeros requieren un capital que solo arma un consorcio o un fondo internacional.
Los regímenes paralelos, diferenciados
Hay otros dos marcos que suelen confundirse con el RIGI y entre sí.
El RIMI, Régimen de Incentivo para Medianas Inversiones, fue creado por la Ley 27.802 de Modernización Laboral, sancionada en febrero de 2026, reglamentado por el Decreto 242/2026 y puesto en pleno funcionamiento en mayo de 2026 con la Resolución General Conjunta 5849/2026 de ARCA junto con las Secretarías de Energía y de Agricultura, Ganadería y Pesca. Abarca todas las actividades económicas, pero solo pueden utilizarlo las micro, pequeñas y medianas empresas de los tramos I y II, con un umbral reportado en torno a los USD 150.000. Es la vía por la cual un desarrollo logístico mediano podría obtener incentivos sin agruparse en un consorcio gigante, aunque desde la práctica profesional se ha señalado que sus beneficios son sensiblemente menores que los del RIGI.
El «Súper RIGI» corre en la dirección opuesta. Enviado al Congreso en mayo de 2026 y con dictamen de la Cámara de Diputados el 17 de junio, crearía un régimen autónomo y complementario del RIGI para inversiones de al menos USD 1.000 millones en «nuevas actividades económicas»: proyectos industriales, tecnológicos o de servicios vinculados a infraestructura tecnológica y digital estratégica que hoy no se desarrollen en el país o cuyo grado de desarrollo sea experimental o piloto. Sube el piso para megaproyectos; no baja la puerta de entrada para nadie más. Al momento de redactar esta nota sigue siendo un proyecto de ley y no una ley.
Riesgos y letra chica
El RIGI no es un salvoconducto incondicional.
- Los plazos de ejecución tienen penalidades. La regla del 40% en dos años es exigible, no aspiracional.
- La estructura de VPU agrega costos. Un vehículo de objeto único sin activos ajenos implica infraestructura societaria, contable y de compliance separada.
- La cobertura provincial no es automática. Diecinueve provincias adhirieron; el resto no.
- La aprobación es discrecional. La Autoridad de Aplicación evalúa contra los objetivos prioritarios del régimen, y la reglamentación es explícita en que los beneficios deben aplicarse de manera rigurosa y ponderada para minimizar efectos distorsivos.
- El beneficio cambiario depende del esquema de bandas vigente desde 2025.
- La composición importa. De las 27 propuestas presentadas y 10 aprobadas, que representan más de USD 25.400 millones, la minería y los hidrocarburos son dominantes. Un VPU inmobiliario o logístico entraría a una fila evaluada mayormente contra antecedentes extractivos.
Conclusiones
El RIGI pasó de promesa legislativa a marco operativo con antecedentes verificables: más de USD 25.000 millones en compromisos aprobados sobre diez proyectos en menos de dos años. Para el real estate comercial, su relevancia corre por dos canales de accesibilidad muy distinta.
El canal directo —un VPU logístico, de infraestructura o turístico— requiere USD 200 millones, el 40% desembolsado en dos años, el 20% dirigido a proveedores locales, una provincia adherida y una presentación anterior al 8 de julio de 2027, fecha después de la cual el régimen cierra de manera permanente. Es una puerta angosta, y el perfil de capital que exige se parece más al de un proyecto energético que al de un desarrollo inmobiliario por etapas.
El canal indirecto es donde va a operar la mayoría de los inversores inmobiliarios: la demanda satélite que se genera alrededor de los polos aprobados, capturable a escalas de inversión convencionales y sin adherir a nada. Con la evidencia disponible, es ahí donde el RIGI toca más al real estate argentino.
Lista de verificación
| Punto | Dónde verificarlo | A qué prestar atención |
|---|---|---|
| Plazo de adhesión | Ley 27.742 art. 168; Decreto 105/2026 | 8 de julio de 2027; la facultad de prórroga ya se ejerció y se agotó |
| Umbrales | Decreto 749/2024, modificado por el Decreto 105/2026 | Costa afuera reducido a USD 200 millones; nueva categoría costa adentro en USD 600 millones |
| PEELP y techo de USD 900 millones | Decreto 749/2024, art. 29 | No confirmado para esta nota; verificar antes de citar |
| Regla del 40% de desembolso | Ley 27.742; reglamentación | Reducible por el Poder Ejecutivo, pero no por debajo del 20% |
| Adhesión provincial | Legislación provincial | Diecinueve provincias adheridas; confirmar la jurisdicción puntual |
| Liberación de divisas de exportación | Texto vigente de la reglamentación | Porcentajes y plazos fueron modificados |
| Acceso corporativo al mercado de cambios | Comunicaciones del BCRA | Dividendos solo por ejercicios iniciados desde 2025 |
| Estado del Súper RIGI | Congreso | Proyecto con dictamen del 17 de junio de 2026; todavía no es ley |
Fuentes
Ley 27.742, Ley de Bases y Puntos de Partida para la Libertad de los Argentinos, Título VII; Decreto 749/2024, reglamentario del RIGI; Decreto 105/2026, de prórroga y modificaciones; Resolución 1074/2024; Ley 27.802 de Modernización Laboral y Decreto 242/2026, que crean y reglamentan el RIMI; Resolución General Conjunta 5849/2026 de ARCA y las Secretarías de Energía y de Agricultura, Ganadería y Pesca; declaraciones del Ministerio de Economía sobre la prórroga; guías para inversores de la Cancillería argentina (oficinas de Singapur y Nueva York); InfoLEG y Boletín Oficial; comentarios de KPMG Argentina, Deloitte, Pozo Gowland Abogados y Microjuris; coberturas de Infobae, Aduana News, Diario de Cuyo y Palabras del Derecho.
Información general sobre mercados inmobiliarios comerciales. No constituye asesoramiento de inversión, fiscal ni legal. Los umbrales, plazos y beneficios del RIGI son materia reglamentada y sujeta a cambios; la reglamentación fue modificada en febrero de 2026 y el proyecto del Súper RIGI continúa en el Congreso. Dos cifras que circulan —los umbrales de los PEELP y un techo sectorial cercano a los USD 900 millones— no pudieron confirmarse contra fuentes primarias para esta nota. Antes de estructurar cualquier inversión bajo este régimen es imprescindible el asesoramiento legal y contable matriculado en la Argentina.
