Buenos Aires cerró el segundo trimestre de 2026 con una vacancia de oficinas clase A de 15,9%, según Newmark Argentina. Leído solo, ese número sugiere un mercado sobreofertado donde el inquilino tiene toda la ventaja.
Dos cosas lo complican. La primera es la que suele señalarse: el promedio de la ciudad mezcla corredores que operan con 5% de vacancia con otros que están en 25%. La segunda casi nunca se menciona: 15,9% es uno de cuatro números para el mismo mercado en el mismo trimestre, y las cuatro consultoras principales no solo difieren en el nivel sino que, en el caso del segundo trimestre, difieren en la dirección del movimiento.
Quien use un único dato para negociar un contrato o evaluar un activo debería saber cuál está usando.
El mismo trimestre, cuatro lecturas
| Consultora | Vacancia 2T 2026 | Absorción neta 2T | Renta pedida |
|---|---|---|---|
| Newmark | 15,9% | +3.968 m² (bruta 23.464) | USD 23,71 (dato del 1T) |
| Colliers | 13,97% | +11.434 m² | USD 22,42 (A+ 23,27 / A 20,43) |
| CBRE | 14,9% (1T); en descenso | +25.660 m² | USD 22,60 (1T) |
| Cushman & Wakefield | — | +14.584 m² | — |
La brecha de vacancia es de casi dos puntos porcentuales. Ese solo dato es mayor que el movimiento trimestral que informa cualquiera de ellas.
La divergencia en absorción es todavía más llamativa. Newmark registra una caída de la absorción neta desde 36.141 m² en el primer trimestre a 3.968 m² en el segundo. Cushman & Wakefield registra casi la imagen espejo: 3.999 m² en el primer trimestre y 14.584 m² en el segundo, un aumento del 264,7%, y describe el período como una marcada aceleración. CBRE ubica el segundo trimestre en 25.660 m² frente a 19.405 m² del primero, con un acumulado anual de 45.065 m². Colliers informa el segundo trimestre positivo en 11.434 m².
Tres de cuatro dicen que la demanda se aceleró. Una dice que casi se frenó. La diferencia es metodológica —qué se considera clase A, si se incluyen los corredores del Gran Buenos Aires, cómo se tratan las relocalizaciones dentro de un mismo edificio—, pero la consecuencia práctica es que «el mercado mejoró en el segundo trimestre» y «el mercado se frenó en el segundo trimestre» son ambas afirmaciones defendibles con datos publicados.
La lectura honesta: el peso de la evidencia favorece la aceleración, pero un informe armado solo sobre la serie de Newmark dirá lo contrario, y ambas versiones circulan en la prensa sin aclaración.
La tendencia, que no está en discusión
Más allá del ruido trimestral, la dirección de los últimos años es consistente entre fuentes. La vacancia clase A cerró 2024 en 18,8%. La serie de Newmark marca luego 17,9% en el primer trimestre de 2025, 16,7% en el cuarto de 2025, 15,6% en el primero de 2026 y 15,9% en el segundo. CBRE informa 14,9% en el primer trimestre de 2026 frente a 16,5% un año antes, perforando el umbral del 15% por primera vez en el ciclo. Colliers va de 14,5% en el primer trimestre a 13,97% en el segundo.
La vacancia cayó alrededor de tres puntos en dieciocho meses. El 15,9% del titular no describe un mercado que se deteriora: describe un mercado que se recupera desde una posición bastante peor.
Los corredores, con números concretos
Los datos por submercado están publicados y son específicos. La apertura de CBRE para el primer trimestre de 2026:
| Corredor | Vacancia |
|---|---|
| Polo Saavedra | 5,3% |
| Puerto Madero | 8,2% |
| Corredor Libertador GBA | 9,8% |
| Promedio de la ciudad | 14,9% |
| Corredor Panamericana | 23,9% |
| Microcentro | 25,0% |
La diferencia entre Saavedra y Microcentro es de casi veinte puntos dentro de una misma ciudad. Esa es la dispersión que el promedio esconde.
Una aclaración sobre las fuentes: estos datos por submercado son de CBRE; el 15,9% del titular es de Newmark. Polo Saavedra no es un submercado en la clasificación de Newmark, que trabaja con Zona Norte CABA (Polo DOT, corredor Libertador CABA), Zona Norte GBA (Panamericana, GBA Libertador), CBD (Catalinas-Retiro, Puerto Madero, Microcentro, 9 de Julio), Zona Sur y polos emergentes como Palermo y Parque Patricios. Mezclar un agregado de una consultora con submercados de otra es habitual en la cobertura y conviene señalarlo cuando ocurre.
Adónde fue realmente la demanda
Los corredores que absorben metros no son siempre los de menor vacancia, y es acá donde el análisis suele quedarse corto.
En el segundo trimestre de 2026, Cushman & Wakefield registró que la periferia superó al centro: el área Non CBD ocupó 10.716 m² frente a 3.866 m² del área céntrica. Dentro de eso, el corredor Libertador CABA lideró todo el mercado con 7.751 m² netos ocupados, seguido por el Distrito Tecnológico con 2.695 m². La vacancia de Libertador bajó 4,9 puntos porcentuales en el trimestre; la de Retiro–Plaza San Martín, 2,4 puntos.
En el primer trimestre el patrón había sido otro: Newmark ubicó al CBD en 23.747 m² y a Zona Norte CABA en 16.588 m², mientras que CBRE identificó a Zona Norte CABA como el principal motor del período con 13.919 m² netos, impulsada por operaciones en Palermo. Colliers, por su parte, informó que la demanda se concentró en Catalinas, Norte CABA y Puerto Madero.
Dos corredores que casi no aparecen en la cobertura habitual —Libertador CABA y el Distrito Tecnológico— explicaron el grueso del movimiento del segundo trimestre. Palermo y Parque Patricios son los polos emergentes a seguir.
Puerto Madero y Saavedra: por qué están tensionados
Puerto Madero, con 8,2%, sigue siendo la dirección corporativa de mayor prestigio de la ciudad, y combina cercanía al distrito financiero, torres de última generación y una oferta gastronómica y de servicios que pesa cuando una multinacional define su sede regional. Su limitación son las plantas grandes contiguas: los espacios de una sola planta por encima de los 1.000 m² son escasos, lo que empuja a inquilinos corporativos grandes hacia otros corredores premium simplemente porque la superficie que necesitan no existe. Esa escasez es parte de por qué el corredor sostiene los valores pedidos más altos de la ciudad: con poca oferta de plantas grandes, el propietario tiene menos incentivo a negociar.
Polo Saavedra, con 5,3%, es el submercado más tensionado de la ciudad. Construyó un perfil corporativo deliberadamente distinto del de Catalinas o Madero: plantas medianas, valores sensiblemente más bajos y buena conectividad hacia la zona norte. Esa combinación lo volvió atractivo para empresas de tecnología, centros de servicios compartidos y operaciones de atención al cliente que necesitan volumen de dotación sin pagar la prima de las direcciones más tradicionales. Para un inquilino que mide costo total de ocupación —alquiler, más traslado del personal, más especificación técnica—, hoy ofrece una de las mejores relaciones disponibles.
El corredor Libertador GBA, con 9,8%, marca el límite entre los corredores premium consolidados y el resto del mercado. Ofrece especificación clase A sin valores de CABA, y cercanía a las zonas residenciales de mayores ingresos del norte del conurbano, de donde proviene buena parte del personal jerárquico. Su vacancia es baja respecto del promedio pero claramente mayor que la de Saavedra o Madero, lo que sugiere que el proceso de compresión acá está en una etapa más temprana.
Los valores: una brecha más angosta de lo que sugiere el relato
Los valores pedidos están mucho más agrupados de lo que haría suponer la dispersión de vacancia.
Newmark informó USD 23,71/m²/mes en el primer trimestre de 2026, estable. Colliers registra USD 22,42 en el segundo, con A+ en 23,27 y A en 20,43: una brecha de menos de tres dólares entre el tramo superior y el que sigue. CBRE tenía USD 22,60 en el primer trimestre. Una lectura de mercado ubica la clase A en USD 26,1 frente a USD 20,7 de la clase B.
De ahí surgen dos observaciones. Primero, el valor de titular de USD 23,71 es el dato de Newmark para el primer trimestre; no debería citarse como promedio del semestre, porque el valor de oficinas del segundo trimestre no aparece informado de manera consistente entre las fuentes. Segundo, un mercado con veinte puntos de dispersión de vacancia y menos de tres dólares de dispersión entre A+ y A es un mercado donde el precio todavía no se ajustó a la disponibilidad. Esa brecha es la oportunidad del inquilino y la exposición del propietario.
La historia de la oferta es lo contrario de una sobreoferta
Acá es donde la mayoría de los análisis del mercado porteño se equivoca, y el error corre en una dirección específica.
En el segundo trimestre de 2026 no ingresó ningún edificio nuevo al mercado. Colliers, Cushman & Wakefield y CBRE lo confirman. El inventario se mantuvo estable en torno a 2,3 millones de m² de oficinas clase A y A+. Colliers destacó que la ausencia de nueva oferta permitió que la recuperación de la demanda impactara directamente sobre la disponibilidad, algo que no ocurría desde hacía varios años.
La oferta futura es acotada y su ingreso, gradual:
| Fuente | En construcción | En etapa de proyecto |
|---|---|---|
| Cushman & Wakefield (2T 2026) | 112.399 m² | 46.558 m² |
| Colliers (1T 2026) | 59.644 m², principalmente Norte GBA y Norte CABA | — |
| Cobertura de mercado (1T 2026) | ~166.107 m², con ingreso gradual en tres años | — |
La mirada prospectiva de CBRE es explícita: la baja actividad constructiva sigue limitando la oferta disponible y favorece la absorción del stock existente, y si bien hay nuevos desarrollos en planificación, su incorporación demandará años, de modo que se espera que la vacancia continúe descendiendo, sobre todo en los corredores de mayor demanda.
El diagnóstico del propio mercado, planteado desde 2025, es de escasez de renovación antes que de exceso: la falta de nuevos proyectos AAA, atribuida a la incertidumbre económica, las restricciones de financiamiento y la baja absorción de los años de pandemia, dejó al segmento premium frente a un problema de renovación de calidad.
Una advertencia sobre un dato que circula. A veces se cita en coberturas de oficinas un pipeline de 180.900 m² concentrado en Zona Oeste. Ese número proviene de la sección industrial y logística del informe de Newmark del segundo trimestre de 2026, no de sus datos de oficinas: el mismo párrafo informa una vacancia logística de 6,6% y un valor pedido de USD 7,5/m². Zona Oeste es un corredor logístico. Los valores pedidos de oficinas en Buenos Aires se ubican entre USD 20 y 26. Ambos datos no deben combinarse.
La reconversión: la respuesta del mercado
Con casi nada en construcción y una disponibilidad premium cada vez más ajustada, la respuesta que empieza a aparecer es la reconversión de edificios existentes en ubicaciones estratégicas antes que la obra nueva. Quienes trabajan en ese segmento sostienen que la incorporación de tecnología, servicios y gestión profesional será cada vez más determinante para que un activo existente se mantenga competitivo.
Esa es la pregunta hacia adelante en este mercado: no si van a inundarse los corredores de metros nuevos, sino si alcanza con reciclar stock existente al ritmo que exige una demanda que está volviendo.
Qué significa
Para un inquilino que negocia en 2026, el margen depende enteramente de qué edificio esté sobre la mesa. Con 5,3% en Saavedra u 8,2% en Puerto Madero hay muy poco espacio; con 25% en Microcentro o 23,9% en Panamericana hay muchísimo. El promedio de la ciudad que circula en la prensa no es una posición de negociación. Y con una dispersión de valores mucho más angosta que la de vacancia, un edificio bien especificado en un corredor de mayor disponibilidad es hoy la mejor relación del mercado.
Para el propietario de stock antiguo, la presión no viene de nueva competencia —casi no está llegando— sino de la obsolescencia frente a edificios reconvertidos del mismo corredor. La decisión de capital relevante es actualizar o mantener.
Para el inversor, dos cuestiones pesan más que el titular. Qué serie de qué consultora se está evaluando, dada una brecha de dos puntos en vacancia y un desacuerdo sobre la dirección de la absorción trimestral. Y el hecho de que la restricción de este mercado es la oferta de espacio de calidad y no la demanda por él, lo que hoy favorece las oportunidades de reconversión por sobre el desarrollo desde cero.
Lista de verificación
| Dato | Fuente | Observación |
|---|---|---|
| Vacancia 15,9% | Newmark, 2T 2026 | Colliers 13,97%, CBRE 14,9% (1T): casi dos puntos de diferencia |
| Absorción neta del 2T | Cuatro fuentes | Newmark muestra caída; C&W, CBRE y Colliers muestran suba |
| Vacancia por submercado | CBRE, 1T 2026 | No es la clasificación de Newmark; Polo Saavedra es submercado de CBRE |
| Renta pedida USD 23,71 | Newmark, 1T 2026 | Dato del primer trimestre; no es promedio semestral |
| Oferta futura | C&W 112.399 + 46.558 m²; Colliers 59.644 m² | Ingreso gradual en unos tres años |
| 180.900 m² en Zona Oeste | Newmark, 2T 2026 | Industrial y logístico, no oficinas |
| Inventario | ~2,3 millones de m² A y A+ | Estable; en el 2T 2026 no ingresaron edificios nuevos |
Fuentes
Newmark Argentina — informes del mercado de oficinas clase A, primer y segundo trimestre de 2026, e informe del mercado industrial del segundo trimestre de 2026; CBRE — informes de oficinas de Buenos Aires, primer y segundo trimestre de 2026; Colliers Argentina — reportes del mercado de oficinas del primer y segundo trimestre de 2026, con declaraciones de su gerente comercial, Juan Manuel Farola; Cushman & Wakefield — Market Beat Oficinas Clase A, segundo trimestre de 2026; declaraciones de Marisa Koifman, de Branson Real Estate; declaraciones de Marcos Villanueva, de Waves; coberturas de Ámbito, iProfesional, MDZ, Revista Mercado, Bank Magazine y La Nación.
Las cifras corresponden a los informes de las consultoras sobre el primer semestre de 2026 y estaban vigentes al momento de redactar esta nota. Las cuatro consultoras citadas utilizan definiciones de mercado, límites de submercado y bases de inventario distintas; sus datos no son intercambiables y no deben promediarse. Información general sobre mercados inmobiliarios comerciales. No constituye asesoramiento de inversión, fiscal ni legal.
