El 21 de agosto de 2026 el Banco Central publicaba, en una misma tabla y para una misma fecha, cuatro referencias oficiales de tipo de cambio, dos de ellas las bandas cambiarias: 744,41 · 1 497,4528 · 1 518,13 y 1 868,54 pesos por dólar. Un contrato de arrendamiento comercial pactado en dólares se cobra en pesos, y la cláusula que elige entre esas referencias decide el monto antes que cualquier negociación sobre el canon. Lo que sigue no es un pronóstico del tipo de cambio, sino tres escenarios definidos por lo que cada uno necesita para ocurrir.

Bandas cambiarias y dos comunicaciones: cuatro referencias oficiales

Los principales indicadores del BCRA publican cada fila con su propia fecha. Al 21 de agosto de 2026 el régimen de bandas cambiarias tenía un límite superior de 1 868,54 pesos por dólar y un límite inferior de 744,41; el tipo de cambio minorista, publicado bajo la Comunicación B 9791 como promedio vendedor, era de 1 518,13; y el mayorista de referencia, bajo la Comunicación A 3500, de 1 497,4528.

Referencia Valor al 21 de agosto de 2026 Publicada bajo
Banda cambiaria, límite inferior 744,41 Régimen de bandas cambiarias
Tipo de cambio mayorista de referencia 1 497,4528 Comunicación A 3500
Tipo de cambio minorista, promedio vendedor 1 518,13 Comunicación B 9791
Banda cambiaria, límite superior 1 868,54 Régimen de bandas cambiarias

La distancia entre el minorista y el mayorista es de 1,38 %. La distancia entre el mayorista y el límite superior es de 19,86 %, y entre el mayorista y el límite inferior, un factor de 2,01. La banda completa mide 1 124,13 pesos por dólar, o un factor de 2,51 entre sus dos extremos. Un contrato que dice «en dólares» sin nombrar la referencia deja abierta una diferencia de esa magnitud.

La brecha entre minorista y mayorista merece una lectura propia porque no es un dato de mercado sino de circuito. El minorista publicado bajo la Comunicación B 9791 es un promedio vendedor de entidades, y el mayorista de la Comunicación A 3500 es una referencia construida por el propio Banco Central. Un contrato que se liquida por transferencia bancaria en pesos y otro que se liquida en el mostrador de una entidad no usan la misma cifra aunque ambos digan «dólar oficial». Al 21 de agosto de 2026 esa diferencia era de 1,38 %, que sobre un canon anual es una cifra menor que el error habitual de una negociación, y que sobre un contrato de cinco años deja de serlo si la brecha se amplía.

La bifurcación: qué decide el valor en pesos del canon

El punto de partida es el mismo para los tres escenarios. El canon está expresado en dólares, el pago se hace en pesos, la conversión usa una referencia publicada y el arrendatario factura en pesos. Lo que cambia entre escenarios no es el canon en dólares sino la relación entre esa conversión y los precios internos, es decir, entre el tipo de cambio y la inflación.

Las magnitudes que definen esa relación están en la misma tabla. La inflación mensual al 31 de julio de 2026 era de 2,1 %, la interanual de 33,8 %, y la mediana de expectativas del Relevamiento de Expectativas de Mercado para los doce meses siguientes, de 21,8 %. Repetir doce veces el ritmo mensual de julio daría 28,3 % anual, que es una operación aritmética sobre un dato publicado y no una proyección. Las reservas internacionales del Banco Central eran de 50 006 millones de dólares al 19 de agosto de 2026, cifra que la propia tabla califica de provisoria y sujeta a cambio de valuación.

Con esos elementos, la bifurcación se plantea en una sola pregunta: si el tipo de cambio de conversión sube más rápido, igual o más lento que los precios internos durante la vigencia del contrato. Cada respuesta define un escenario, y cada escenario tiene un disparador observable.

Escenario A: el corredor amplio

Condición de ocurrencia. El tipo de cambio mayorista se mantiene dentro de la banda sin acercarse a ninguno de los dos extremos, y la inflación interanual desciende desde 33,8 % hacia la mediana de expectativas de 21,8 %.

Qué implica para el contrato. El canon en dólares convertido a pesos crece más lento que los precios internos. Para el arrendatario que factura en pesos, el peso relativo del alquiler dentro de sus costos disminuye sin que nadie renegocie nada. Para el propietario, el ingreso en dólares se mantiene y el ingreso en pesos pierde poder de compra frente a sus propios costos si estos siguen a la inflación.

Dónde aparece primero. En la distancia entre el mayorista y el límite superior, hoy de 19,86 %. Mientras esa distancia no se estreche de forma sostenida, el escenario sigue vigente. La segunda señal es la brecha entre la inflación interanual publicada y la mediana del relevamiento: hoy 12,0 puntos porcentuales.

Escenario B: el techo como referencia operativa

Condición de ocurrencia. El tipo de cambio mayorista se aproxima al límite superior publicado y la distancia de 19,86 % se reduce de manera sostenida, con la inflación interanual sin descender al ritmo que sugiere la mediana de expectativas.

Qué implica para el contrato. La conversión del canon crece más rápido que los precios internos del arrendatario. El alquiler gana peso dentro de la estructura de costos de quien ocupa, y la presión de renegociación aparece antes del vencimiento, incluso con el canon en dólares intacto. Para el propietario, el ingreso en pesos mejora en términos relativos, pero el riesgo de incumplimiento del ocupante crece por la misma razón.

Dónde aparece primero. En la propia fila del límite superior y en la del mayorista, publicadas ambas a diario y con la misma fecha. La relación entre las dos es el indicador más directo: hoy el mayorista está en 80,14 % del techo. La segunda señal es la brecha entre minorista y mayorista, hoy de 1,38 %: una ampliación sostenida de esa brecha cambia el costo de conversión para quien paga a través del circuito minorista.

Qué no implica. Este escenario no dice nada sobre el nivel del canon en dólares ni sobre la demanda de metros. Un contrato firmado en un mercado con vacancia alta y otro firmado con vacancia baja se comportan igual ante el mismo movimiento de conversión, porque la cláusula opera sobre el monto ya pactado. La confusión entre las dos capas —lo que se negocia y lo que se convierte— es la que produce renegociaciones que no resuelven nada, porque atacan el canon cuando el problema está en la fecha y la referencia de conversión.

Escenario C: la banda se redefine

Condición de ocurrencia. Los valores publicados de los límites cambian de nivel o el régimen deja de publicarse con esas dos filas. Este escenario no depende del mercado sino de una decisión administrativa, y su disparador es documental, no estadístico.

Qué implica para el contrato. Toda cláusula que remita a una referencia nombrada —el límite superior, el límite inferior, o cualquiera de las dos comunicaciones— queda apuntando a una definición distinta o a una fila que ya no existe. El contrato no se vuelve inválido, pero su mecanismo de conversión pasa a depender de una interpretación, que es exactamente lo que la cláusula pretendía evitar.

Dónde aparece primero. En la propia tabla de indicadores, que muestra los nombres de las filas antes que sus valores. La desaparición o el renombramiento de una fila es visible el mismo día. Este texto no verificó la norma que establece los límites, de modo que no afirma si son móviles, fijos o revisables, ni con qué periodicidad.

Qué indicador muestra cuál escenario

Indicador Valor de referencia Qué escenario señala si se mueve
Mayorista sobre límite superior 80,14 % al 21 de agosto de 2026 Al subir sostenidamente, escenario B
Distancia mayorista a límite superior 19,86 % Al estrecharse, escenario B; al mantenerse, escenario A
Brecha minorista contra mayorista 1,38 % Al ampliarse, encarece la conversión en el circuito minorista
Inflación interanual contra mediana REM 33,8 % contra 21,8 % Al converger, escenario A; al sostenerse la brecha, escenario B
Nombres de las filas de la banda Dos filas publicadas a diario Al cambiar o desaparecer, escenario C
Reservas internacionales 50 006 millones de dólares al 19 de agosto de 2026 —

La última fila de la tabla lleva guion a propósito. Las reservas figuran en la misma tabla y con la misma frecuencia, pero ningún umbral de reservas está asociado en esa publicación a un cambio de banda, y establecer uno por cuenta propia sería inventar una regla. Se incluyen porque forman parte del mismo tablero, no porque disparen un escenario.

Qué significa para el contrato

La consecuencia práctica no está en elegir escenario sino en escribir la cláusula de conversión de modo que los tres sean legibles. Eso implica tres decisiones concretas y verificables. La primera es nombrar la referencia: no «dólar» sino, por ejemplo, el tipo de cambio mayorista de referencia de la Comunicación A 3500, con el valor de una fecha definida en relación con el vencimiento del pago.

La segunda es fijar la fecha de conversión con la misma precisión: el día del vencimiento, el día hábil anterior, o un promedio de días definidos. Entre el 21 de agosto de 2026 y cualquier otro día hay una diferencia que ninguna de las partes controla, y dejarla sin definir traslada esa diferencia a quien tenga menos poder de negociación en el momento del pago.

La tercera es prever qué ocurre si la referencia elegida deja de publicarse. Una cláusula de sustitución que nombre una segunda referencia oficial —y sólo oficial— convierte el escenario C de problema en trámite. Sin ella, la desaparición de una fila en una tabla del Banco Central se transforma en una discusión sobre la voluntad de las partes años después de firmado el contrato.

Conviene además separar lo que este texto verificó de lo que no. Verificó los cuatro valores, sus fechas y las comunicaciones bajo las que se publican, todo en una sola tabla del Banco Central consultada el 23 de agosto de 2026. No verificó la norma que establece los límites de las bandas, ni su régimen de actualización, ni si los valores publicados se mueven a diario por una regla escrita o permanecen fijos hasta una decisión. Por eso el escenario C se define por lo que se observa en la publicación y no por lo que dispondría un acto administrativo que aquí no se leyó.

Conclusiones

Al 21 de agosto de 2026 el Banco Central publicaba cuatro referencias oficiales para el dólar: límite inferior de banda en 744,41, mayorista de referencia bajo la Comunicación A 3500 en 1 497,4528, minorista promedio vendedor bajo la Comunicación B 9791 en 1 518,13, y límite superior de banda en 1 868,54 pesos por dólar. Entre las dos primeras hay un factor de 2,01; entre el mayorista y el techo, 19,86 %; entre minorista y mayorista, 1,38 %. Con inflación mensual de 2,1 % e interanual de 33,8 % al 31 de julio de 2026 frente a una mediana de expectativas de 21,8 % a doce meses, los tres escenarios descritos se distinguen por disparadores observables en la misma tabla y no por probabilidades, que aquí no se asignan. El escenario A se reconoce por una distancia al techo que no se estrecha; el B, por una distancia que se estrecha con inflación que no converge; el C, por un cambio en los nombres de las filas y no en sus valores. Ninguno de los tres altera el canon pactado en dólares: alteran su equivalente en pesos, que es lo que efectivamente se cobra y se paga. Por eso la conclusión operativa es de redacción y no de mercado: la cláusula que nombra referencia, fecha y sustituto vale más, en cualquiera de los tres escenarios, que cualquier acierto sobre hacia dónde va el tipo de cambio.

Este material tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero. No se cita ninguna renta de mercado, ninguna vacancia y ninguna norma que establezca los límites de las bandas cambiarias: esas cifras y ese acto no fueron verificados en fuentes primarias para este texto, y las bandas se mencionan únicamente como indicadores publicados por el Banco Central.