El mapa cambió, pero no para todos a la vez. Desde la sanción del DNU 70/2023, el mercado de alquileres comerciales en Argentina dejó de regirse por la Ley 27.551 y pasó a un régimen de libertad contractual casi total: plazo, moneda, actualización y garantías quedan librados al acuerdo entre propietario e inquilino. Pero esa libertad convive con una franja considerable de contratos firmados antes de la derogación que siguen atados a las reglas viejas hasta su vencimiento, porque el cambio normativo no es retroactivo. Para cualquiera que negocie un local comercial en 2026 —ya sea renovando o firmando por primera vez— entender en qué régimen cae su contrato específico es el primer paso antes de discutir un solo número.

El punto de partida: qué derogó el DNU 70/2023 y qué no

El Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023, dictado al inicio de la gestión de Javier Milei, derogó la Ley 27.551 de Alquileres, que desde 2020 regulaba plazos mínimos, moneda de pago, índice de actualización y otras condiciones tanto para locación de vivienda como comercial. La derogación devolvió al Código Civil y Comercial el rol de marco general para los contratos de locación, lo que en la práctica significa un régimen de mayor libertad contractual: las partes pueden pactar plazo, moneda, periodicidad de actualización y garantías sin las restricciones específicas que imponía la ley derogada.

Lo que el DNU no hizo —y este es el punto que genera más confusión en el mercado— fue aplicar esa derogación de forma retroactiva. Los contratos firmados y vigentes bajo la Ley 27.551 al momento de la derogación continúan rigiéndose por esa norma hasta que venzan, incluyendo sus reglas de actualización semestral o anual, moneda nacional obligatoria y plazo mínimo. Solo los contratos nuevos, firmados después de la entrada en vigencia del decreto, se negocian bajo el régimen de libertad contractual plena.

Contratos anteriores a diciembre de 2023: la trampa de la retroactividad

Este es el error más común que se ve en la práctica: propietarios o inquilinos que asumen que, porque la ley fue derogada, pueden renegociar unilateralmente las condiciones de un contrato viejo antes de su vencimiento. No es así. Un contrato comercial firmado en 2022 o 2023 bajo la Ley 27.551 sigue obligando a las partes en los términos originales —incluida la actualización anual o semestral pactada según esa norma— hasta la fecha de vencimiento contractual. Cualquier modificación antes de esa fecha requiere acuerdo expreso de ambas partes, no una imposición basada en el nuevo marco normativo.

La consecuencia práctica es que, durante 2026 y probablemente hasta 2027 o 2028, el mercado argentino de alquileres comerciales opera con dos regímenes conviviendo en paralelo: contratos viejos con actualización más lenta y moneda nacional obligatoria, y contratos nuevos con actualización trimestral por IPC y denominación libre en USD o UVA. Un inquilino que está por vencer su contrato viejo y renovar en 2026 va a experimentar, en la práctica, un salto significativo en las condiciones de actualización, no porque el mercado haya subido de golpe, sino porque pasa de un régimen a otro.

Cómo se arma un contrato libre en 2026: plazo, moneda, actualización

Un contrato de alquiler comercial negociado bajo el régimen actual típicamente define cuatro elementos centrales sin las restricciones legales previas. El plazo ya no tiene un mínimo legal específico para locales comerciales —el mercado suele converger en tres a cinco años para locales medianos y hasta diez años para anclas de grandes superficies—, y se negocia según el poder relativo de cada parte y la inversión en adecuación del local que deba amortizar el inquilino.

La moneda de pago es plenamente negociable: pesos, dólares o UVA, sin la obligación de moneda nacional que imponía la ley derogada. En la práctica de 2026, los locales de alta gama y las cadenas internacionales tienden a preferir contratos en USD o UVA como cobertura frente a la inflación, mientras que locales de metragem menor y comercios de barrio siguen operando mayoritariamente en pesos con actualización por IPC.

La actualización del precio —el punto más sensible de la negociación— también es de libre pacto. El esquema dominante en 2026 es la actualización trimestral por IPC, que reemplazó en la práctica de mercado a los índices anuales o semestrales de la ley derogada, reflejando la preferencia del propietario por ajustar con mayor frecuencia en un contexto de inflación todavía relevante, aunque en descenso respecto de los picos de 2023-2024.

Actualización por IPC: periodicidad y cláusulas que conviene negociar

La cláusula de actualización trimestral por IPC se volvió el estándar de mercado, pero no es la única variable a negociar dentro de ese esquema. Conviene definir explícitamente: qué índice de IPC se toma como referencia —nacional del INDEC es lo habitual—, la fecha exacta de corte de cada trimestre, y si existe algún tope o piso a la actualización en caso de shocks inflacionarios puntuales. También es recomendable pactar qué sucede si el índice de referencia deja de publicarse o cambia de metodología, una cláusula de resguardo que en 2026 muchos contratos todavía omiten y que puede generar disputas si el contexto macroeconómico cambia durante la vigencia del contrato.

Para contratos denominados en UVA, la lógica es distinta: el ajuste sigue automáticamente la evolución de la unidad de valor adquisitivo publicada por el Banco Central, lo que elimina la necesidad de una cláusula de actualización periódica pero introduce la volatilidad propia de ese índice, vinculado a su vez a la inflación y a la tasa de referencia.

Garantías, expensas y otros puntos de fricción en la negociación

Con la derogación de la Ley 27.551 desaparecieron también las restricciones sobre qué garantías puede exigir el propietario. En locación comercial, la práctica de 2026 muestra una convivencia de garantía propietaria tradicional, seguro de caución —cada vez más utilizado porque no compromete un bien inmueble del garante— y, en menor medida, depósitos en efectivo equivalentes a varios meses de alquiler. La elección de garantía suele ser un punto de negociación real, especialmente para inquilinos que recién inician operación en el país y no cuentan con historial local.

Las expensas siguen siendo fuente habitual de conflicto si no se definen con precisión desde el inicio. La distinción funcional entre expensas ordinarias —limpieza, seguridad, mantenimiento corriente— a cargo del inquilino, y expensas extraordinarias —obras estructurales, renovación de fachada, reformas de infraestructura común— a cargo del propietario, es la convención de mercado más extendida, pero no es automática: si el contrato no la especifica, la interpretación puede terminar en un reclamo judicial o arbitral, algo que ambas partes prefieren evitar dado el costo y el tiempo que insume.

Preguntas frecuentes sobre alquileres comerciales en 2026

¿La derogación de la Ley de Alquileres aplica a los contratos firmados antes de 2024? No. La derogación por el DNU 70/2023 no es retroactiva. Los contratos comerciales firmados bajo la vigencia de la Ley 27.551 siguen rigiéndose por esa norma hasta su vencimiento; recién los contratos nuevos, firmados después de la derogación, se negocian bajo el régimen de libertad contractual.

¿En qué moneda se puede pactar un alquiler comercial en 2026? Libremente. Con contratos libres, las partes pueden pactar el precio en pesos, en dólares o indexado por UVA, sin la restricción a moneda nacional que imponía la Ley 27.551. En la práctica comercial de 2026 conviven los tres esquemas, con preferencia por USD o UVA en locales de alta gama.

¿Con qué frecuencia se puede actualizar el precio del alquiler? La periodicidad queda librada al acuerdo de partes. El esquema más frecuente en contratos comerciales de 2026 es la actualización trimestral por IPC, aunque también se ven cláusulas mensuales o semestrales, y ajustes atados a UVA en contratos denominados en esa unidad.

¿Qué garantías puede exigir el propietario en un contrato comercial? El propietario puede exigir la garantía que negocie con el inquilino: garantía propietaria, seguro de caución, fianza bancaria o depósito en efectivo. La restricción de opciones que imponía la Ley 27.551 en locación de vivienda no aplica en locación comercial bajo contratos libres.

¿Quién paga las expensas extraordinarias en un local comercial? Es un punto de negociación libre. La práctica más habitual distingue expensas ordinarias, a cargo del inquilino, de expensas extraordinarias vinculadas a mejoras estructurales del edificio, que suelen quedar a cargo del propietario salvo pacto expreso en contrario.

¿Interviene la ARCA en los contratos de alquiler comercial? La ARCA (ex AFIP) no valida ni aprueba el contenido del contrato, pero sí interviene en su faz impositiva: registro a efectos fiscales, retenciones aplicables y declaración de la renta locativa por parte del propietario. Omitir el registro fiscal puede generar contingencias impositivas independientes de la validez civil del acuerdo.

Conclusiones

El mercado argentino de alquileres comerciales en 2026 opera bajo un régimen de libertad contractual casi total tras la derogación de la Ley 27.551 por el DNU 70/2023, pero esa libertad no borra los contratos previos: quien firmó antes de la derogación sigue atado a las reglas viejas hasta el vencimiento, sin retroactividad. Para los contratos nuevos, la negociación gira hoy en torno a cuatro ejes —plazo, moneda, periodicidad de actualización por IPC o UVA, y garantías— sin los pisos y techos legales que existían hasta 2023. La ARCA mantiene su rol fiscal sobre el contrato aunque ya no exista la regulación civil previa. Para propietarios e inquilinos, la recomendación práctica es simple pero ineludible: cada cláusula que antes definía la ley ahora debe definirla el contrato, con precisión, porque el vacío ya no lo llena la norma.

Este contenido es meramente informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal ni financiero. Las normas y tasas descriptas fueron revisadas al 9 de julio de 2026 y pueden modificarse; para la redacción o negociación de un contrato de alquiler comercial específico, se recomienda consultar a un abogado matriculado en Argentina especializado en locaciones.