A veinte minutos en carro el uno del otro, Costa del Este y el Casco Viejo se ubican en polos casi opuestos del mercado inmobiliario comercial de la Ciudad de Panamá. Uno es corporativo: torres de vidrio, plantas Grado A, bancos y sedes de empresas multinacionales. El otro es el barrio colonial, Patrimonio Mundial de la UNESCO desde 1997, donde la hotelería boutique y el comercio ocupan edificios restaurados en el corredor turístico más denso del país.
Suelen agruparse bajo una misma etiqueta: «oficinas y retail en Panamá». No deberían. Atienden a inquilinos distintos, responden a señales de demanda distintas y —el punto que la mayoría de las comparaciones pasa por alto— cargan riesgos que no difieren solo en grado, sino en naturaleza.
Hay una asimetría que condiciona este análisis y conviene declararla de entrada. La demanda del Casco Viejo está documentada mes a mes por la Autoridad de Turismo de Panamá y el INEC. La del mercado de oficinas de Costa del Este no lo está: los datos vigentes de inventario, vacancia y rentas viven en reportes de corretaje con registro o suscripción, y la información pública sobre ellos es escasa y desactualizada. Cuando las cifras que siguen son antiguas, se indica. Cuando faltan, la última sección señala dónde obtenerlas.
Costa del Este: el submercado corporativo
Desarrollado desde finales de los años noventa como una extensión planificada de la ciudad, Costa del Este concentra una parte significativa del inventario de oficinas más nuevo del país, con edificios que incorporan certificaciones de eficiencia y plantas más amplias que las torres antiguas de Calle 50 y Marbella.
La base de inquilinos está compuesta por bancos regionales, aseguradoras, firmas de abogados internacionales, centros de servicios compartidos y empresas que operan bajo el régimen de Sedes de Empresas Multinacionales (SEM). Lo que tienen en común es la necesidad de plantas amplias y continuas, estacionamiento estructurado y acceso tanto al Corredor Sur como al aeropuerto de Tocumen.
La conectividad es mejor de lo que sugiere el atajo de «autopista y aeropuerto». La Línea 2 del Metro corre elevada sobre el Corredor Sur, con la estación Hospital del Este en operación desde abril de 2019, y su extensión hacia Tocumen suma una conexión de transporte masivo que el área bancaria tradicional no tiene sobre el mismo eje.
Sobre la posición del submercado, el dato público más específico disponible tiene ya varios años y debe leerse como referencia histórica y no como fotografía actual. Información de Colliers difundida a inicios de 2023 describía al submercado Este —Costa del Este junto con Santa María— como el nuevo distrito comercial de la ciudad, y lo registraba como el segundo submercado más activo por demanda en el cuarto trimestre de 2022 y como líder en absorción neta de todo 2022, con 24,000 m² que representaron la mitad de la absorción anual de la ciudad. Para dimensionar dentro de la misma serie, el submercado de San Francisco contaba entonces con 30 edificios y 416,000 m² de inventario, de los cuales 295,000 m² estaban ocupados, con una renta de oferta de 16.11 dólares por m² al mes.
Esas cifras establecen la trayectoria del submercado. No describen 2026, y ningún inversionista debería usarlas como si lo hicieran.
El riesgo de Costa del Este no es el que suele nombrarse
La versión estándar sostiene que la exposición de Costa del Este es la sobreoferta cíclica: varias torres se entregan en la misma ventana, la absorción se rezaga y las rentas de oferta ceden hasta que el mercado corporativo las absorbe. El mecanismo es real y ya ha ocurrido.
Pero no parece ser la condición actual. Durante 2024 el mercado panameño de oficinas no registró ingreso de nuevo inventario y hubo pocos proyectos futuros inscritos, en un ciclo de construcción deprimido por el período electoral; los permisos de construcción privada cayeron 17.6% en valor y 25.9% en superficie durante el primer semestre de 2024, con una reducción de 50% en los permisos no residenciales, y la participación de la construcción en el PIB se ubicó en 15% frente al 19% de 2019. Un mercado sin entregas recientes y con una cartera de proyectos delgada no es, en ese momento, un mercado de sobreoferta.
Hay otros dos riesgos que merecen la atención que suele dedicarse a la sobreoferta.
Concentración. Costa del Este es el submercado más dependiente de la demanda corporativa de la ciudad: se coloca rápido y sostiene valor mientras la demanda de las multinacionales se mantiene sana, pero carga un riesgo de concentración relevante si esas empresas reducen operaciones o se relocalizan. Su base de inquilinos es más estrecha que la del conjunto de la ciudad, que es justamente lo que la vuelve estable en condiciones buenas y correlacionada en las malas.
Dependencia regulatoria de la base de inquilinos. Este es el riesgo que más se omite. Una parte sustantiva de los ocupantes de Costa del Este está allí por el régimen SEM y por el sistema tributario territorial panameño; es decir, por política pública. Y esa política se ha movido. La Ley 526 del 28 de mayo de 2026 introdujo requisitos de sustancia económica para entidades que forman parte de grupos multinacionales y perciben rentas pasivas de fuente extranjera, con efecto a partir del período fiscal 2027, y Panamá permanece en la lista de la Unión Europea de jurisdicciones no cooperativas a la espera de su próxima revisión. Ninguno de los dos cambios apunta directamente a los ocupantes de oficinas. Ambos alteran el cálculo de mantener una presencia corporativa en Panamá, que es la demanda que llena esas plantas.
Quien evalúe Costa del Este con un horizonte de cinco a diez años está evaluando, por tanto, un entorno de política pública tanto como un edificio.
Casco Viejo: demanda medible, escasez física
El Casco Viejo —también Casco Antiguo— es la ciudad fundada tras el saqueo de Panamá Viejo en 1671 y trasladada en 1673. Su inscripción como Patrimonio Mundial de la UNESCO en 1997 dio paso a casi tres décadas de restauración privada. El inventario resultante es lo opuesto al de Costa del Este: edificios pequeños, plantas irregulares, alto valor arquitectónico y un régimen patrimonial que condiciona cualquier intervención.
La base de inquilinos son hoteles boutique, restaurantes de autor, galerías, comercio de nicho orientado al visitante internacional y, cada vez más, oficinas creativas y de diseño que prefieren una dirección con carácter antes que la uniformidad corporativa. Aquí el valor lo impulsa el flujo peatonal, no el acceso vial.
Y a diferencia del lado de oficinas, esa demanda sí se mide. Panamá recibió 1,755,998 visitantes internacionales entre enero y junio de 2026, un aumento de 17.4% frente al mismo período de 2025, con una derrama económica estimada cercana a los 3,500 millones de dólares. La ocupación hotelera nacional del semestre alcanzó 67.6%, catorce puntos porcentuales más que el año anterior, según Apatel. El programa Panama Stopover, desarrollado con Copa Airlines, registró más de 132,000 visitantes en el primer semestre de 2026, con un crecimiento de 37%. La ATP publica mensualmente cifras de llegadas, gasto turístico y ocupación, elaboradas con datos del INEC.
El Casco Antiguo, en particular, supera el promedio nacional por un margen amplio. La ATP situó la ocupación hotelera del Casco Antiguo en 95% en 2026, frente a 90% en el interior del país. Durante la Semana Santa de 2026 la autoridad estimó que más de 300,000 personas circularon por el barrio.
Ese 95% frente a un promedio semestral nacional de 67.6% es la estacionalidad que la literatura cualitativa insinúa, expresada como número: el pico es muy alto, y la brecha entre pico y promedio es donde vive la variación de ingresos.
Pero la estacionalidad sobre una tendencia al alza es un riesgo distinto de la estacionalidad sobre una meseta. Las llegadas crecen 17.4%, la ocupación catorce puntos, el Stopover 37%, y la ATP proyecta que Panamá superará los tres millones de visitantes en 2026. Quien valore una exposición en el Casco Viejo debería separar la variación dentro del año, que es real, de la dirección plurianual, que hoy es favorable, y modelar qué ocurre si esa dirección se revierte, porque un activo anclado en el turismo no tiene un contrato corporativo al cual recurrir.
El régimen patrimonial: costo y compensación
Decir que «los permisos patrimoniales son complejos» no le sirve de nada a un inversionista. Lo que sirve son las especificidades.
Las intervenciones en el Conjunto Monumental Histórico se rigen por la legislación panameña de monumentos históricos y se tramitan ante la Dirección Nacional de Patrimonio Histórico del INAC, con una oficina dedicada al Casco Antiguo. Toda obra que afecte el tejido protegido requiere aprobación, y el proceso constituye una restricción efectiva sobre plazos y libertad de diseño que no tiene equivalente en Costa del Este.
Esa restricción corta en dos direcciones, y ambas pertenecen al modelo financiero:
- Limita la oferta físicamente. No se puede simplemente construir inventario nuevo. Esta es la razón estructural por la que una propiedad restaurada y habilitada para uso comercial en el Casco Viejo sostiene valor de manera distinta a una torre replicable en el lote contiguo.
- Se compensa en parte con incentivos fiscales. Panamá ha mantenido incentivos tributarios específicos para la restauración dentro del conjunto histórico. Sus términos vigentes deben verificarse contra la legislación en vigor antes de incorporarlos a un modelo, pero omitirlos por completo —como hace la mayoría de las comparaciones— sobrestima el costo neto de un proyecto de restauración.
Comparación directa
| Criterio | Costa del Este | Casco Viejo |
|---|---|---|
| Uso dominante | Oficinas Grado A, uso mixto corporativo | Hotelería boutique, comercio, gastronomía |
| Inquilino típico | Bancos, multinacionales, sedes SEM | Hoteles boutique, marcas de nicho, oficinas creativas |
| Motor de demanda | Demanda corporativa; Corredor Sur, Línea 2 del Metro, Tocumen | Flujo de visitantes internacionales |
| Disponibilidad de datos de demanda | Datos públicos limitados; reportes de corretaje con registro | Estadísticas mensuales de ATP e INEC, de acceso público |
| Indicador documentado | El submercado Este lideró la absorción neta de 2022 (24,000 m², ~50% del total de la ciudad) — histórico | Ocupación hotelera del Casco Antiguo 95% en 2026; promedio nacional 67.6% en el semestre |
| Barrera de entrada a nueva oferta | Baja — hay suelo disponible para desarrollar | Alta — la protección patrimonial limita el inventario nuevo |
| Condición actual de la oferta | Cartera de proyectos delgada; sin ingreso de inventario de oficinas en 2024 | Estructuralmente restringida |
| Riesgo principal | Concentración de inquilinos y dependencia de política pública (SEM, tributación territorial) | Estacionalidad dentro del año; costo de restauración y permisos |
| Factor compensatorio | Conectividad de metro; poca competencia en el corto plazo | Tendencia turística al alza; incentivos fiscales a la restauración |
| Plazo contractual típico | 3 a 5 años | Variable, con frecuencia más corto en comercio turístico |
Qué perfil le conviene a qué inversionista
Ninguno es superior en abstracto; responden a mandatos distintos.
Costa del Este le conviene al capital que busca renta atada a demanda corporativa estructural, con baja estacionalidad y contratos largos. La exposición que hay que entender no es el ciclo de entregas —hoy quieto— sino la estrechez de la base de inquilinos y su dependencia de un régimen tributario y de sedes multinacionales que está siendo revisado. Es una apuesta a que Panamá siga siendo atractiva como domicilio corporativo.
El Casco Viejo le conviene al capital capaz de absorber la complejidad de permisos y el costo de restauración a cambio de una barrera de oferta que ningún competidor puede sortear construyendo, y cómodo con ingresos que siguen la llegada de visitantes. Es una apuesta a la trayectoria turística de Panamá. Resulta ser la mejor documentada de las dos apuestas, lo cual no equivale a que sea la más segura.
La pregunta de fondo no es cuál rinde más. Es cuál de dos dependencias muy distintas —la política corporativa o el flujo de visitantes— está el inversionista en mejor posición de leer y de soportar.
Dónde obtener los datos
Como la evidencia pública es desigual entre ambos submercados, el paso práctico para quien evalúe cualquiera de los dos es acudir a las series primarias y no a comentarios de segunda mano.
| Qué | Dónde | Observación |
|---|---|---|
| Inventario, vacancia, absorción y rentas de oficinas | Reporte trimestral de oficinas de Colliers Panamá | Descarga gratuita con registro; la única serie panameña de oficinas de publicación regular identificada |
| Referencias regionales de costo de oficinas | Reportes regionales de Newmark | Las cifras de 2025 ubicaron a Panamá en 980 USD/m² en el mercado eficiente, 1,240 en el medio y 1,500 en el alto |
| Llegadas, gasto turístico y ocupación hotelera | ATP, Estadísticas e Información del Mercado | Mensual, elaborado con datos del INEC |
| Ocupación hotelera por segmento | Apatel | Se reporta junto con los balances trimestrales de la ATP |
| Permisos de construcción y cartera de proyectos | Contraloría / INEC; CAPAC | Indicador adelantado de la oferta futura de oficinas |
| Permisos patrimoniales | Dirección Nacional de Patrimonio Histórico, INAC | Confirmar requisitos vigentes y eventuales incentivos a la restauración antes de modelar |
| Régimen SEM y cambios tributarios | Ley 526 de 2026; MICI para licencias SEM | Reglas de sustancia con efecto desde el período fiscal 2027; reglamentación pendiente |
Fuentes
Autoridad de Turismo de Panamá — balance del segundo trimestre de 2026 y estadísticas mensuales de mercado; INEC / Contraloría General de la República; Asociación Panameña de Hoteles (Apatel); Colliers Panamá — reportes del mercado de oficinas, incluyendo datos de submercados 2022–23 difundidos por Martes Financiero; Newmark — comparativo regional de costo de oficinas, 2025; Cámara Panameña de la Construcción (CAPAC) e información sobre permisos de construcción de 2024; Ley 526 del 28 de mayo de 2026, Gaceta Oficial N.º 30534-B; Consejo de la Unión Europea — lista de jurisdicciones no cooperativas; Lista del Patrimonio Mundial de la UNESCO, inscripción de 1997.
Las cifras del mercado de oficinas citadas corresponden a 2022–2023 y se incluyen como contexto histórico, no como indicadores vigentes; deben sustituirse por datos de corretaje actuales antes de usarse. Las cifras turísticas están actualizadas al primer semestre de 2026. Información general sobre mercados inmobiliarios comerciales. No constituye asesoramiento de inversión, fiscal ni legal. Roksolana Pyrtko Editorial no es asesor inmobiliario idóneo en Panamá; para decisiones específicas, consulte a un profesional idóneo en la jurisdicción.
